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繁荣与隐忧:地价涨幅超过房价背后
更新时间[2017-10-12 11:26]
大家都知道2016年中国房价的大涨和今年以来三线城市房价大涨,但是未必知道,在这背后,土地价格的涨幅远高于房价。

据德意志银行统计,从2016年一季度至今,中国土地出让价格上涨88%,与此同时,中国房价增速仅约为26%。
数据来源:德意志银行
  数据来源:德意志银行

今年以来,中国三线城市土地出让价格增速明显。在靠近一线、二线城市的三线城市(卫星三线城市),土地价格上涨了约60%;其他三线城市(非卫星三线城市),地价也上涨了37%。

德意志银行认为,地价上涨的主要因素是政策推动。

3月,中央政府出台政策,推动三四线城市房产去库存,同时,一线二线城市房产政策收紧,将投资资金挤向三线城市。

以江苏泰州(楼盘)为例,在拆迁安置方面,政府全面实行货币安置,不再新建拆迁安置房,这改变了房地产的供需状况。当地政府还鼓励农村居民和外来人员在泰州买房,提供50%的印花税补贴,外来务工人员子女也和当地居民享受同等教育条件;公积金买房贷款的上限也从45万元人民币提高到了50万元等等。

从短期来说,这些政策将会提高地方政府的收入,同时改善地方政府的融资条件。2016年,土地转让收入占到了中央和地方政府收入的24%,在地方政府层面这一比例更是高达43%。今年三季度,土地拍卖增加了40%,并增加了地方政府的财政收入。
德意志银行统计的土地出让收入与地方政府财政收入
  德意志银行统计的土地出让收入与地方政府财政收入

土地出让金在地方政府收入中份额较大,对三线城市尤其如此。土地收入通常以库存资产或者无形资产的名义存在于地方政府的负债表中。
德意志银行统计的库存和无形资产占各层级城市资产的比重
  德意志银行统计的库存和无形资产占各层级城市资产的比重

土地市场繁荣推高房价,产生显著的财富效应。对三线城市来说,今年住房市场的财富效应首次超过家庭可支配收入。
德意志银行统计的房产价值和可支配收入的比值
  德意志银行统计的房产价值和可支配收入的比值

住房需求的增长也拉动了进口增长,而且这一趋势很可能还将继续。
德意志银行统计的近年来消费和进口情况
  德意志银行统计的近年来消费和进口情况

不过,从长期来看,德银认为,土地市场的繁荣也会带来一定风险,尤其是在三线城市。

三线城市承载了中国57.4%的城市人口,61.5%的新建房屋以及59.2%的GDP。不过人口和经济增速都在放缓,而住房和土地库存已经非常高。

在38个卫星三线城市中,有8座城市的人均库存住房面积高于6平方米;在其他159个三线城市中,有24个城市的库存达到这一比例。
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